Ai sensi dell’art. 1590 c.c., il conduttore è tenuto a restituire la cosa al locatore, nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso in conformità del contratto.
Ci si chiede, pertanto, se la mera consegna delle chiavi dell’immobile sia condotta idonea a ritenere soddisfatta l’obbligazione di riconsegna, ai sensi della norma citata.
La risposta non può essere univoca, dovendo la stessa tenere conto delle circostanze specifiche di ogni singola situazione di fatto.
La semplice consegna materiale delle chiavi dell’immobile locato, infatti, non sempre costituisce esatto adempimento dell’obbligazione di rilascio dell’immobile derivante dal contratto di locazione, gravante sul conduttore ai sensi dell’art. 1590 c.c., dovendosi accertare in concreto se, con la consegna delle chiavi, possa effettivamente ritenersi immesso il locatore nella piena disponibilità e godimento dell’immobile.
Si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui il conduttore riconsegni le chiavi dell’immobile, ma non provveda a svuotare quest’ultimo di beni di sua proprietà, così non consentendo al locatore il pieno godimento del bene.
In una recente sentenza sul punto (Cass. Civ., Sez. III, n. 6467/2017), la Corte di Cassazione ha affermato che “per giurisprudenza consolidata, la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell’immobile locato, costituisce condotta idonea (produttiva di effetti impeditivi anche della “mora solvendi” ex art. 1220 c.c.: cfr. Corte cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1337 del 20/01/2011) a consentire la reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo della obbligazione “ex contractu” avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590 c.c.”.
Tuttavia, la Suprema Corte ha, inoltre, precisato che “altra questione -che attiene esclusivamente al piano della valutazione del merito delle risultanze istruttorie- è quella dell’accertamento in concreto se, con la consegna o messa a disposizione delle chiavi dell’immobile, possa effettivamente ritenersi immesso il locatore nella piena disponibilità e godimento dell’immobile. Ed infatti l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore dall’art. 1590 cod.civ., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una “incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore”.
Riassumendo, quindi, la semplice consegna delle chiavi dell’immobile da parte del conduttore non è di per sé sufficiente a ritenere adempiuta l’obbligazione di riconsegna di cui all’art. 1590 c.c., essendo a tal fine necessario accertare se la stessa si possa configurare come una reale restituzione del bene, idonea a consentire al locatore l’effettiva ed incondizionata immissione nella disponibilità dell’immobile.
